🏡 Wohnung oder Haus kaufen

1. Die Zahl, die fast niemand nennt

Der Kaufpreis ist nicht der Preis. Obendrauf kommen die Kaufnebenkosten — je nach Bundesland und Makler etwa 9 bis 15 % des Kaufpreises.

Bei einer Wohnung für 300.000 € sind das 27.000 bis 45.000 € zusätzlich.

Woraus das besteht:

• Grunderwerbsteuer — je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 %. Bayern ist mit 3,5 % am günstigsten, andere Länder liegen deutlich darüber. Such nach „Grunderwerbsteuer" und deinem Bundesland.
• Notar und Grundbuch — zusammen etwa 1,5 bis 2 %. Der Notar ist Pflicht, ohne ihn gibt es keinen gültigen Kaufvertrag.
• Makler — bis zu 3,57 %. Fällt nur an, wenn ein Makler beteiligt ist.

⚠️ Und jetzt der wichtigste Satz: diese Nebenkosten finanziert dir die Bank normalerweise nicht. Sie müssen aus eigenem Geld kommen — zusätzlich zum Eigenkapital für die Wohnung selbst.

Deshalb scheitern viele Käufe nicht am Kaufpreis, sondern an dieser Summe. Wer das früh weiß, plant richtig statt sich später zu ärgern.

2. Wie viel Eigenkapital brauchst du wirklich?

Als Faustregel rechnen Banken so:

• Kaufnebenkosten komplett aus eigenem Geld — also die 9 bis 15 % von oben
• Plus etwa 10 bis 20 % vom Kaufpreis als Eigenkapital für die Immobilie

Bei 300.000 € heißt das grob: 60.000 bis 90.000 € eigenes Geld. Es geht auch mit weniger — dann wird der Zins höher, weil das Risiko für die Bank steigt.

Was die Bank sonst noch anschaut: festes Einkommen (unbefristet ist deutlich besser als befristet), wie lange du schon im Job bist, deine Schufa, und dein Aufenthaltsstatus. Mit einer Niederlassungserlaubnis oder einem deutschen Pass ist es einfacher — unmöglich ist es mit einem befristeten Titel aber nicht, es hängt vom Einzelfall ab.

💡 Bevor du überhaupt suchst: lass dir von einer Bank sagen, welche Summe für dich realistisch ist. Dann suchst du in der richtigen Preisklasse — statt dich in etwas zu verlieben, das nicht geht.

3. Aufpassen — diese Maschen treffen oft genau uns

Es gibt Anbieter, die gezielt Familien ansprechen, die neu im deutschen System sind. Nicht weil sie unwissend wären, sondern weil sie diese eine Branche noch nicht kennen.

„Kapitalanlage mit Steuervorteil" — jemand ruft an oder spricht dich an und bietet eine vermietete Wohnung in einer Stadt an, in der du noch nie warst. Der Preis liegt weit über dem Marktwert. Der Steuervorteil gleicht das nie aus.

Der Makler bringt gleich „seine" Bank mit. Hol dir immer ein zweites Angebot von woanders.

Zahlungen vor dem Notartermin. „Reservierungsgebühr", „Bearbeitungsgebühr" — vor dem Notar zahlst du gar nichts.

Kaufvertrag ohne Zeit zum Lesen. Du hast das Recht, den Entwurf zwei Wochen vor dem Termin zu bekommen. Nimm dir die Zeit, notfalls mit jemandem, der gut Deutsch kann.

Ein Teil des Preises „schwarz" — also bar und nicht im Vertrag. Das ist Steuerhinterziehung, und der Kaufvertrag kann dadurch unwirksam werden. Finger weg, auch wenn es günstiger klingt.

Bei Zweifeln zu einem konkreten Angebot: die Verbraucherzentrale prüft solche Verträge unabhängig — bevor du unterschreibst, nicht danach.

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Deine eigene Bank

Immer zusätzlich fragen. Manchmal ist die Hausbank besser, oft nicht — aber du erfährst es nur, wenn du fragst.

Worauf du beim Vergleich achtest

• Effektivzins, nicht der Nominalzins — nur der enthält die Nebenkosten.
• Zinsbindung: 10, 15 oder 20 Jahre. Länger heißt etwas teurer, dafür weißt du lange, was du zahlst.
• Tilgung: wie schnell zahlst du zurück? Unter 2 % im Jahr dauert es sehr lange.
• Sondertilgung: darfst du zwischendurch extra zurückzahlen, wenn du Geld übrig hast? Das sollte kostenlos möglich sein.
• Was passiert nach der Zinsbindung? Danach brauchst du eine Anschlussfinanzierung zu dann geltenden Zinsen.

5. So läuft der Kauf ab

1. Finanzierung klären — was ist realistisch?
2. Suchen und besichtigen. Bei älteren Gebäuden lohnt ein Gutachter, er sieht Schäden, die du nicht siehst.
3. Unterlagen prüfen: Grundbuchauszug (wem gehört es, welche Schulden stehen drauf), Energieausweis, bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung und die Protokolle der Eigentümerversammlungen — dort stehen geplante Reparaturen, die dich später Geld kosten.
4. Finanzierung fest zusagen lassen.
5. Kaufvertragsentwurf — zwei Wochen Zeit zum Lesen.
6. Notartermin: der Vertrag wird laut vorgelesen und unterschrieben.
7. Zahlen, Grunderwerbsteuer begleichen, Eintragung ins Grundbuch — erst damit gehört es dir.

Der Notar arbeitet für beide Seiten und ist neutral — er ist nicht dein Berater. Wenn du eigene Fragen hast, brauchst du jemanden nur für dich.

6. Und wenn du verkaufen willst?

• Spekulationssteuer: verkaufst du innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf mit Gewinn, wird dieser Gewinn versteuert. Ausnahme: du hast selbst darin gewohnt — dann entfällt sie meist. Die genaue Regel solltest du beim Steuerberater prüfen, es geht schnell um viel Geld.
• Energieausweis ist Pflicht — schon bei der Besichtigung vorzeigen.
• Makler: bei Wohnungen und Einfamilienhäusern gilt seit 2020 die hälftige Teilung — Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision. Und: die Höhe ist verhandelbar, sie steht in keinem Gesetz.
• Ohne Makler verkaufen geht auch — spart die Provision, kostet dafür Zeit und Nerven.

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